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Les différents contrats

1) Contrat de construction d'une maison individuelle

2) Contrat marchés d'entreprise - maîtres d'oeuvre

3) Architecte

4) Les garanties

1) Contrat de construction d'une maison individuelle

Constructeur : Définition

Le constructeur est la personne qui se charge de la construction, après avoir fourni le plan soit directement soit indirectement par l'intermédiaire d'un tiers, suite à une publicité ou à un démarchage à domicile.

C'est également le constructeur principal qui, sans fournir le plan soit directement soit indirectement, se charge de l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

Le constructeur doit :

- être dans tous les cas, titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurances, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;

- être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;

- réaliser la construction conformément au plan, aux règles techniques définies dans la notice descriptive annexée au plan, et aux règles du Code de la Construction et de l'Habitation et du Code de l'Urbanisme ;

- livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Constructeur : Avantages

Les Constructeurs de maisons individuelles proposent des catalogues de modèles, mais aussi des modèles personnalisables selon vos aspirations. A vous de choisir la maison de vos rêves. Vous avez affaire à un interlocuteur unique qui s'occupe de tout. Et tout cela est réglementé par un contrat spécifique.

Les Constructeurs de maisons individuelles vous proposent du clé en main modulable. Car, si vous pouvez opter pour un " contrat avec fourniture de plans " - ce qui est le " vrai " clé en main -, vous pouvez aussi choisir la solution " contrat sans fourniture de plans ". Dans ce cas, c'est vous qui faites dessiner les plans de votre maison par un architecte et c'est le constructeur de maisons individuelles qui réalise l'ouvrage.

Faire appel à un constructeur de maisons individuelles ne vous dispense pas de trouver et d'acheter le terrain vous-même. Cela dit, nombre de Constructeurs de maisons individuelles, qui connaissent parfaitement l'offre et la demande, peuvent vous aider dans votre recherche en vous mettant en contact avec un lotisseur, un aménageur foncier ou une agence immobilière.

L'avantage certain de faire appel à un constructeur de maisons individuelles est que vous avez un interlocuteur unique. Et il gère votre projet jusqu'au bout. La profession est désormais très contrôlée par la loi et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) vous protège au maximum.

Une démarche intéressante est d'opter pour un Constructeur de maisons individuelles affilié à une fédération ou un réseau car ces instances travaillent à améliorer l'image de marque de leurs adhérents et tendent vers toujours plus de qualité de services.

2) Contrat marchés d'entreprise - maîtres d'oeuvre

Le maître d'oeuvre est :

- soit un professionnel non architecte qui prendra le nom de bureau d'études, économiste de la construction ou tout simplement maître d'oeuvre;

- soit un architecte ou un agréé en architecture.

- soit un groupement d'artisan

Le maître d'oeuvre peut :

- concevoir le projet, c'est-à-dire établir les plans,

- élaborer les documents techniques,

- coordonner les travaux et assister le maître de l'ouvrage dans ses relations avec les entreprises. En contrepartie, il perçoit les honoraires.

Mais il ne se charge pas de l'exécution des travaux.

Un exemple de permis de construire déposé par un maître d'oeuvre.

Un maître d'œuvre vous assiste de bout en bout et garantit la bonne exécution des travaux : il dessine les plans, chiffre les travaux, vous aide à choisir les entreprises, vérifie leur qualification et leurs assurances, élabore les contrats d'entreprise, établit les calendriers, dirige le chantier pour votre compte, veille au respect des prescriptions techniques, des délais et des coûts. Et il vous assiste pour les démarches administratives et la réception des travaux.

3) Architecte

Le rôle de l'architecte est mal connu et les idées reçues sur ce métier nombreuses. Beaucoup pensent par exemple qu'il faut 'avoir les moyens' de s'offrir les services de ce professionnel, d'autres qu'il ne s'intéresse pas aux constructions ordinaires...

Il est, en général, préférable de confier la réalisation des plans de sa maison à un architecte. Mais ce n’est pas toujours une obligation.

Lorsque la surface des planchers hors œuvre nette (SHON) ne dépasse pas 170 m2, le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour déposer une demande de permis de construire.

Un exemple de permis de construire créé et déposé par un particulier (avec plan)

Pour la réalisation des travaux et la maîtrise d’œuvre, son intervention n’est jamais obligatoire, même si elle peut s’avérer être une bonne solution.

Il vous permet d'abord de concevoir les plans de votre maison en fonction votre mode de vie, votre famille, votre budget...

Ensuite, vous pouvez lui confier une mission de maître d'ouvrage délégué, plus ou moins étendue. L'architecte peut en effet vous assister et vous conseiller dans le choix des matériaux et des entreprises.

-L'autre volet du suivi des travaux consiste à inspecter régulièrement le chantier et à contrôler, par corps d'état, le bon déroulement des opérations. Les demandes de paiement qui vous sont présentées par les entreprises sont alors systématiquement visées par l'architecte.

Reste la réception des travaux. Là encore, l'architecte vous assiste et vous indique les éventuelles réserves à consigner dans le procès-verbal de réception des travaux. Pour finir, il peut déposer la déclaration d'achèvement des travaux à la mairie de votre futur lieu d'habitation.

4) Les garanties

Avec le contrat de construction de votre maison, vous bénéficiez de plusieurs garanties, d’une durée variable selon les éléments de la construction concernés et les défauts constatés.

Tous les professionnels qui participent à la construction de votre maison engagent leur responsabilité en cas de désordres de leur fait. À ce titre, ils doivent être assurés.

Mais vous aussi, en tant que maître d’ouvrage, vous avez l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage qui vous permettra d’être indemnisé plus rapidement en cas de pépin.

a) La garantie de parfait achèvement

Pendant une année à compter de la date de réception des travaux, l’entreprise doit réparer tous les défauts constatés sur ses travaux.

Les entreprises vous doivent en effet une garantie dite "de parfait achèvement" prévue par la loi. Cette garantie porte sur les désordres apparents que vous avez signalés en faisant inscrire des réserves lors de la réception des travaux et sur tous les désordres qui se révéleront à l’usage durant la première année.

Ces derniers doivent être signalés à l’entreprise concernée ou au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

b) La garantie de bon fonctionnement (biennale)

Tous les équipements que l’on peut remplacer sans toucher au gros œuvre (robinet, papier peint, porte, chaudière, interphone…) bénéficient d’une garantie dite "de bon fonctionnement" d’une durée de deux ans.

Pour faire jouer cette garantie, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur ou à l’entreprise qui a posé l’appareil.

Ces professionnels ne peuvent pas, pendant la durée de la garantie, se retrancher derrière la responsabilité du fabricant de l’appareil défectueux. Ils doivent le réparer ou le changer.

c) La garantie décennale

Pendant dix ans, vous bénéficiez de la garantie décennale qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et des équipements indissociables, ou rendant le logement impropre à sa destination.

Dès qu’un désordre survient, vous devez le signaler sans retard, par lettre recommandée avec accusé de réception, à votre constructeur, votre entrepreneur ou votre vendeur.

Si votre interlocuteur ne le répare pas dans le délai prévu, vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance avant l’expiration du délai de dix ans. À défaut, vous ne bénéficierez pas de la garantie correspondante.

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